مصرف ناعالانه مسکن و سیاست های مقطعی ، نرخ رشد مستاجران، در شیب افزایشی - مجله مدیاپلیر

جهت دریافت خدمات پتینه کاری چیست با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش خبرنگاران به نقل از ایلنا در ایران دسترسی به مسکن و بهره مندی از اسکان رسمی به معمایی تبدیل شده که هرکس برای آن راه حلی ارائه می دهد؛ یکی می گوید باید صفر تا صدِ قیمت گذاری در دست دولت باشد که لازمه این کار، جمع کردن بساط مشاوران املاک و سایت های مسکن یاب است؛ دیگری هم می گوید دخالت تام و تمام دولت، مسکن را به رکود می اندازد و جذابیت این بازار را برای سرمایه گذاران از بین می برد. در کشاکش این دیدگاه ها، هر روزی که می گذرد، از قدرت خرید مسکن شهروندان -به ویژه صاحبان درآمدهای ثابت- کاسته می گردد و سالی چند میلیون تومان بر روی هزینه های مسکن خانوار قرار می گیرد؛ حتی قوانینی که از آستین دولت ها برای ساماندهی این بازار درمی آیند، هم یاریی به حل آشوب حاکم بر بازار مسکن ننموده اند. و طرح هایی مانند مسکن مهر و اقدام ملی مسکن هم نتوانستند ساماندهی بازار مسکن را محقق کنند؛ مسکن مهر به دلیل ابعاد مالی آن به موتور افزایش 45 هزار میلیارد تومانی پایه پولی کشور تبدیل شد و تورم 34 درصدی ابتدای دهه 90 را خلق کرد و اقدام ملی هم درگیر عدم استقبال بخش سرمایه گذار و مشکل تامین زمین است؛ به طوری که بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به عنوان مسئول فراوری 138 هزار مسکن در این طرح، از نیمه دوم 99 تنها پیروز به مکان یابی برای زمین 37 هزار و 651 واحد و شروع عملیات اجرایی 6 هزار و 186 واحد با پیشرفت فیزیکی 6 درصد و پیشرفت عملیاتی 12 درصد شده است.

در همین حال، بر اساس سیاست وزارت راه و شهرسازی؛ این واحدها و 262 هزار واحد دیگری که توسط بخش های دیگر باید تا انتهای 1400 تکمیل شوند، بر اساس هزینه تمام شده، قیمت گذاری می شوند و شاید خیلی از متقاضیان که وجه واریز نموده اند، در سطح تماشاچی و نه پیش خریدار قطعی باقی بمانند؛ به ویژه اینکه 80 درصد افزایش قیمت مسکن مربوط به نرخ تورم عمومی است. از آنجا هزینه ساخت هر متر مسکن، 4 میلیون تومان برآورد شده است-بدون توجه به میزان آورده متقاضیان- قیمت خرید یک واحد 55 متری در حدود 220 میلیون تومان است؛ در حالی که سقف تسهیلات خودمالکی با اولویت طرح های نیمه تمام، مبلغ 100 میلیون تومان و با سود 18 درصد است. در نتیجه عده ای مانند کارگران کم درآمد، توان تامین هزینه های خانه دار شدن را ندارند. به همین دلیل مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، از وزارت راه و شهرسازی خواسته که برای اقشار آسیب پذیر و تحت پوشش کمیته امداد و کارگران و کارمندان فکری عاجل داشته باشد.

ماده 54 مالیات های مستقیم و سامانه ملی املاک و اسکان

به دلیل تحرکات هجومی قیمت مسکن و آسیب های جبران ناپذیر آن به هزینه های خانوارهای کم درآمد، تعریف سیاستی برای جبران کنترل نرخ تورم ضروری می کند اما دولت و مجلس که از کاهش نرخ تورم ناامید شده اند، به دنبال اجرای طرحی هستند که بر مبنای آن دامنه مالکیت مسکن برای افرادی که مایل به پرداخت مالیات واحدهای اضافه تر نیستند، محدود می گردد و ضمناً مالیات سنگینی بر خانه های خالی وضع می گردد؛ به این اُمید که سوداگری در بازار مسکن برای همواره سرانجام یابد. در ایران سوداگری به عنوان متهم اصلی کاهش قدرت خرید مردم در حوزه مسکن معرفی می گردد. مجلس این شرایط را در اصلاحیه جدید ماده 54 قانون مالیات های مستقیم متصور شده است؛ اصلاحیه ای که اجرای آن در ثبت نام اجباری خانوارها در سایت سامانه ملی املاک و اسکان کشور، معنا می یابد.

سلب حقوق شهروندی متخلفان از ماده 54

بر اساس اصلاحیه جدید، دستگاه های خدمت رسان مجاز هستند که به خانواری که به عنوان مالک یا بهره بردار، شرایط مالکیت خود را در این سامانه به صورت خوداظهاری معین نکنند، خدمات ارائه نکنند. متخلفان از این قانون به محرومیت از سیاست های حمایتی (یارانه نقدی، یاری معیشتی و…)، افتتاح حساب و صدور دسته چک توسط بانک ها و مؤسسات اعتباری، تعویض پلاک خودرو، صدور دفترچه بیمه و بیمه نامه توسط سازمان تأمین اجتماعی و بیمه مرکزی ایران، تخصیص خوابگاه دولتی به دانشجویان توسط وزارت علوم، تخصیص کد بورسی، سهمیه طرح های مدیریت ترافیک و آلودگی هوا توسط شهرداری ها، ثبت نام مدارس توسط وزارت آموزش و پرورش، ارسال اسناد و مدارکی نظیر گواهینامه، دسته چک، اخطاریه، ابلاغیه و… که بنا به ضوابط قانونی می بایست به محل سکونت افراد ارسال گردد، صدور انواع پروانه، گواهی و مجوز توسط شهرداری ها و ارائه انواع تسهیلات بانکی مربوط به حوزه مسکن، ارائه انشعاب جدید آب، برق یا گاز طبیعی محکوم می شوند.

بانک ها متهم اصلی خانه های خالی

در واقع طیف وسیعی از حقوق شهروندی خود را از دست می دهند؛ البته هر خانوار از نوع مالک می تواند یک مسکن فرعی و یک مسکن اصلی معرفی کند؛ مشروط به اینکه مسکن فرعی در شهری به غیر از محل مسکن اصلی واقع شده باشد؛ یا اینکه مسکن فرعی در همان شهر در مالکیت فرد دیگری از اعضای خانوار باشد. تنها در این محدوده خانواری مشمول مالیات های مندرج در اصلاحیه جدید ماده 54 قانون مالیات های مستقیم نمی گردد البته هدف غایی قانونگذار اخذ مالیات از مالکان خانه های خالی است اما گفته می گردد بخش عمده این واحدها در اختیار حقوقی ها از جمله بانک هاست. حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی سال 96 گفته بود که 2 و نیم میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که بخش قابل ملاحظه ای از آنها در اختیار بانک هاست.

به گفته وی، بانک مرکزی فشار زیادی برای فروش خانه های خالی بر بانک ها وارد نموده است. سال گذشته پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته بود که یک نهاد، یک هزار واحد را در تملک دارد. مدتی بعد معاون وزیر راه و شهرسازی این نهاد را یک بانک شبه دولتی معرفی کرد. سال گذشته سید احسان خاندوزی، نائب رئیس کمیسیون مالی مجلس هم اظهار داشت که 8 بانک بیش از 500 واحد مسکونی خالی را در اختیار دارند؛ البته اشخاص حقیقی که مالک تعداد زیادی واحد اجاره ای یا خالی هستند هم کم نیستند؛ خاندوزی همان زمان اظهار داشت 250 ایرانی زیر 18 سال بیش از 5 واحد مسکونی را در مالکیت خود دارند.

در مجموع به گفته محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، حدود 1 میلیون و 800 هزار واحد متعلق به افرادی است که بیش از یک واحد مسکونی دارند. اسلامی حتی گفت که فردی وجود دارد که بیش از 600 واحد مسکونی را در مالکیت دارد؛ البته تا سال گذشته تنها برای 1 میلیون و 300 هزار نفر پیامک خوداظهاری ارسال شده است که معین نیست چه تعداد از آنها حقیقی و چه تعداد حقوقی هستند و چه تعداد از حقیقی ها در ارتباط با مسائل حقوقیِ مرتبط با حقوقی ها، به نام خود سند مالکیت دریافت نموده اند. جدا از اینکه بر اساس اصلاحیه جدید ماده 54 اشخاص حقوقی به ازای هر تعداد واحد خالی باید 2 برابر اشخاص حقیقی مالیات بدهند، اجرای مکانیزم خوداظهاری برای دریافت مالیات از ابرمالکان، می تواند دارای ایرادهای جدی باشد.

ایرادهای وارده به مکانیزم خوداظهاری

در درجه اول مکانیزم های روشنی برای دریافت مالیات از حقوقی ها وجود ندارد و حتی اظهارت متناقضی در خصوص اینکه بانک ها یا دیگر مجموعه های حقوقی صاحب واحدهای خالی هستند یا نیستند، شنیده می گردد؛ مقام های بانکی مدعی هستند که بانک ها هیچ واحد خالی را در اختیار ندارند. در درجه دوم حقوقی ها برای فرار از پرداخت مالیاتِ 2 برابری، هزار و یک راه برای انتقال مالکیت به حقیقی های نزدیک به خود پیش روی دارند. از طرفی با وجود اینکه بر اساس متن اصلاحی ماده 54 قانون مالیات های مستقیم، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی ملزم به این شده که اطلاعات خانوارها را در اختیار وزارت راه و شهرسازی بگذارد تا مبنای انطباق خوداظهاری ها با اطلاعات واقعی گردد، اما سامانه ملی املاک و اسکان با مسائل نرم افرازی مانند عدم اتصال کد ملی صاحب ملک با کد پستی ملک است؛ این یعنی هیچ پیام خطایی از بابت هر کد پستی 10 رقمی که به ازای یک ملک وارد سامانه گردد، نشان داده نمی گردد.

فاقدان ابزارهای راستی آزمایی

حسین میرزایی (مدیر آزمایشگاه توسعه دولت الکترونیک) در خصوص ایرادهای مکانیزم خوداظهاری در این سامانه، گفت: در پروژه ملی در این مقیاس که قرار است تکلیف حدود 30 میلیون ملک معین گردد، باید اطلاعات پایه ای در اختیار باشد؛ وگرنه با یک مکانیزم خوداظهاری که فاقد ابزارهای راستی آزمایی است روبرو خواهیم بود. باید سرپرست خانوار به محض ورود به سامانه، اطلاعات املاک مرتبط با کدملی خود و اعضای زیرمجموعه خود را مشاهده و آن را تایید، اصلاح یا رد کند. امکان اضافه کردن ملک نیز برای مواردی که در سامانه وجود ندارد، قرار داده گردد. در حال حاضر سیستم بر پایه خوداظهاری بنا نهاده شده است.

وی با بیان اینکه از سال 93 در وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی بدنبال برقراری ارتباط بین شماره ملی و کدپستی و بروزرسانی آن هستیم، گفت: بزرگترین تحول در نظام تصمیم گیری کشور، اطلاع دقیق از اقامتگاه رسمی شهروندان و در اختیار داشتن شناسنامه مالی - اجتماعی آنهاست. دومی محقق شده است. اما بحث اقامتگاه رسمی، 23 سال بر زمین مانده است که سامانه ملی املاک و اسکان، قرار است در کنار معین تکلیف مالکیت و شرایط سکونت در املاک، موضوع اقامتگاه رسمی آحاد جامعه را نیز پوشش دهد. از طرف دیگر، اطلاع دقیق از شرایط تملک املاک، که یکی از شاخص هایی مالی است که در اجرای آزمون وسع به آن نیاز داریم تا شرایط مالی افراد و خانوارها را ارزیابی کنیم، نداریم.

وی اضافه کرد: پرسش این است که آیا این سامانه و تیم اجرایی آن، امکان تحقق این دو مساله کلان در کشور را دارند یا خیر؟ اما در کل چند مساله وجود دارد؛ مسئله اول این است که اطلاعات املاک موجود در کشور را در اختیار نداریم. در حال حاضر تنها سازمان ثبت اسناد و املاک، سامانه کدرهگیری معاملات مسکن، سازمان شهرداری ها و دهیاری ها و سازمان اوقاف و امور خیریه و چند دستگاه دیگر، اطلاعات املاک موجود در کشور را در اختیار دارند. در اینجا 2 پرسش مطرح می گردد: اگر اطلاعات املاک در اختیار سامانه ملی املاک و اسکان قرار گرفته است، چرا باید مردم کلیه اطلاعات املاک را وارد سامانه کنند؟ اگر اطلاعات املاک موجود در کشور در اختیار این سامانه نیست، اطلاعاتی که توسط مردم وارد می گردد را چطور راستی آزمایی می کنند؟

مصرف ناعالانه مسکن و سیاست های مقطعی

ایرادهایی از این دست، باید در حل معضل مصرف عادلانه مسکن، دیده گردد تا بتوانند جلوی کسی که 600 واحد مسکونی را به نام خود ثبت نموده یا بانکی که هزار واحد خالی را در مالکیت خود دارد، درآیند؛ در غیر این صورت شکل توزیع مسکن همچنان ناعادلانه خواهد ماند؛ البته با اجرای این قانون تنها دولت به هدف گذاری تحقق 251 هزار میلیارد تومان درآمد مالیاتی در بودجه 1400 نزدیک تر می گردد و اقشار فاقد قدرت خرید مسکن، همچنان از دسترسی به آن بازمی مانند؛ به ویژه اینکه متقاضی خرید ملک در شهری مانند تهران، به فرض ثابت ماندن نرخ مسکن، و پس انداز ماهی 1.5 میلیون تومان، می تواند پس از 22.5 سال آن را خریداری کند؛ درحالیکه همین حالا هزینه مسکن-بسته به شهرستان محل زندگی و محل احداث مسکن- دستکم 1 تا بیش از 2 میلیون تومان ازدستمزد ماهیانه کارگران را می بلعد.

این عدد چیزی در حدود 30 تا بیش از 50 درصد دستمزد کارگران در سال 1400 است. در نتیجه نمی توان با طرح های موقتی فراوری مسکن و تکمیل سیاست هایِ ثبتی، مستاجران کم درآمد و بی نوا را خانه دار کرد. نباید از یاد برد که نرخ رشد مستاجران، در شیب افزایشی قرار گرفته است. طبق سرشماری نفوس و مسکن تعداد مستاجران از 15.4 درصد جمعیت کشور در سال 75 به 30.7 درصد جمعیت کشور در سال 95 رسیده است. تنها در تهران از 75 تا 95 تعداد مستاجران به 42 رسیده است. این عدد به معنای آن است که در یک بازه زمانی 20 ساله، تعداد زیادی از فرزندان خانواده ها، به دلیل نداشتن قدرت خرید، پس از تشکیل زندگی مشترک به مستاجری روی آورده اند. اینکه چرا سیاستگذار برای مقابله با خلع سلاح کامل قدرت خرید در برابر سیر تهاجی قیمت مسکن، به سیاست های مقطعی روی می آورد چای پرسش دارد اما نه دولت و نه مجلس پاسخی برای آن ندارند.