مقایسه متوسط اجاره مسکن در مناطق مختلف کشور - مجله مدیاپلیر

جهت دریافت خدمات محوطه سازی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین خدمات طراحی و اجرای محوطه سازی و حیاط سازی می‌باشد.

به گزارش خبرنگاران نتایج آنالیز ها از نسبت قیمت به اجاره مسکن در 31 استان نشان می دهد. این نسبت برای کل کشور- با احتساب میانگین قیمت و اجاره بهای کشوری- به سقف متعارف خود رسیده که به معنای بیشترین فاصله ممکن بین قیمت خرید و اجاره است. نسبت مورد آنالیز در 7 استان در برگیرنده کلان شهرها، از سقف همیشگی عبور نموده که بیانگر وجود حباب در قیمت است.

حباب سنج کشوری مسکن از قرار دریافت 7 استان کشور در نزدیک ترین فاصله زمانی برای رسیدن به عصر ثبات قیمت خبر می دهد.آنالیز های دنیای اقتصاددرباره آخرین داده های آماری مربوط به تحولات بازار قیمت و اجاره واحدهای مسکونی در 31 استان کشور نشان می دهد در شرایط فعلی شکاف بین میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی و متوسط اجاره بهای یک مترمربع مسکن اجاره ای بدون احتساب پول پیش برای یک بازه زمانی یکساله(که در اصطلاح به آن نسبت p به r) گفته می گردد در 7 استان از مجموع 31استان کشور به بی سابقه ترین حد خود تا به امروز رسیده است. این موضوع منجر شده است این 7 استان در راس فهرست نزدیک ترین استان ها به فاز ثبات قیمتی در سال آینده قرار بگیرند.به طور کلی نوعی نسبت وفاصله متعارف همیشه در شرایط عادی و معمولی بازار مسکن بین قیمت مسکن و سطح اجاره بها وجود دارد که از آن با عنوان نسبت P به R یاد می گردد.این نسبت در واقع نسبت و فاصله متعارف بین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی و میانگین اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی اجاره ای بدون محاسبه مبلغ ودیعه(پول پیش) برای یک بازه زمانی یکساله را نشان می دهد.به طور معمول و در شکل متعارف، این نسبت در بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرها و استان های کشور معمولا عددی بین 15 تا 24 الی 25 است.یعنی زمانی که بازار مسکن در شرایط ثبات نسبی قیمت قرار می گیرد، نسبت قیمت به اجاره مسکن معمولا در پایین ترین سطح متعارف یعنی حول و حوش عدد 15 قرار می گیرد اما زمانی که بازار دچار جهش قیمتی می گردد و سطح قیمت با شیب تند افزایش پیدا می نماید این نسبت به سقف، نزدیک شده و معمولا به عدد 24 تا 25 می رسد.

علت این موضوع حساسیت بیشتر بازار اجاره و متقاضیان این بازار به تحولات قیمتی است.به همین دلیل دامنه نوسانات افزایشی اجاره بها معمولا مانند قیمت مسکن دچار شوک افزایشی نمی گردد و فرایند افزایشی اجاره بها همیشه تدریجی و با سرعتی به مراتب کمتر از سرعت جهش قیمت واحدهای مسکونی در بازه های زمانی مختلف است.همین موضوع یعنی سرعت کندتر نوسانات افزایشی اجاره بها در مقایسه با نوسانات افزایشی قیمت مسکن باعث می گردد در زمان جهش قیمت مسکن نسبت P به R یعنی نسبت قیمت به اجاره بهای واحدهای مسکونی افزایش پیدا کند.اگر چه بازه عددی 15 تا 25 به عنوان نسبت متعارف قیمت واجاره بهای مسکن شناخته می گردد اما عدد حاصل از این نسبت در دوره هایی از جهش قیمت مسکن که اثر متغیرهای بیرونی و حتی متغیرهای درونی به شکل کم سابقه یا بی سابقه بر سطح قیمت مسکن اعمال می گردد، از سقف متعارف-عدد 25-نیز فراتر می رود.این موضوع در دوره اخیر جهش قیمت مسکن تجربه شد. براساس داده های رسمی مرکز آمار ایران مربوط به تحولات بازار مسکن 31 استان کشور در پاییز امسال، عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن در دوره زمانی پاییز 98 به پاییز 97، به شکل بی سابقه ای از سقف متعارف بالاتر رفته است.

این موضوع هم در بازار مسکن تهران و هم در بازار کشوری مسکن قابل مشاهده است.بازار معاملات مسکن شهر تهران در نیمه اول امسال بعد از جهش قیمت مسکن با شکاف کم سابقه بین قیمت و اجاره بها روبه رو شد.یعنی عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن در این بازه زمانی تحت تاثیر جهش شدید قیمت مسکن از عدد 25 نیز فراتر رفت.در پاییز به علت کاهش قیمت مسکن در شهر تهران این نسبت به عقب برگشت و در مرز سقف متعارف نسبت قیمت به اجاره بهای واحدهای مسکونی در پایتخت نهاده شد.این نسبت در پاییز امسال برای شهر تهران معادل 5/ 24 برآورد می گردد.اما آمارهایی که از آخرین شرایط مربوط به سطح قیمت واجاره بهای واحدهای مسکونی در زمستان امسال در دسترس است نشان می دهد این نسبت هم اکنون از عدد 27 نیز فراتر رفته است که عددی کم سابقه است.این موضوع نشان می دهد هم اکنون شکاف بین میانگین قیمت مسکن و متوسط سطح اجاره بها در شهر تهران بسیار عمیق شده وافزایش یافته است.

این موضوع در چند استان دیگر کشور نیز رصد می گردد.همین موضوع باعث می گردد این استان ها در راس فهرست انتظار برای رسیدن به عصر ثبات قیمت مسکن در سال آینده قرار بگیرند.از آنجا که نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن یا همان نسبت P به R به نوعی حباب سنج قیمت مسکن نیز محسوب شده وبرای تست حباب قیمت مسکن کاربرد دارد از آن در تحلیل و آنالیز های مربوط به شرایط قیمتی پیش روی بازار مسکن استفاده می گردد.هر چقدر شکاف بین قیمت واجاره بهای مسکن بیشتر باشد نشان دهنده آن است که بازار به لحاظ قیمتی در حال نزدیک شدن به ایستگاه سرانجامی افزایش قیمت است.به عبارت دیگر شکاف غیرمتعارف بین قیمت واجاره بهای مسکن به این معنی است که ظرفیت بازار مسکن از بابت رشد قیمت ها تکمیل شده و انتظار حداقلی آن است که به زودی بازار به لحاظ قیمتی به ثبات برسد تا با رشد تدریجی و متعارف اجاره بها در طول زمان نسبت متعارف بین P به R احیا گردد.

همچنین در خوشبینانه ترین حالت این انتظار وجود دارد که در جهت احیای نسبت متعارف بین میانگین قیمت ومتوسط اجاره بهای مسکن،نرخ رشد قیمت مسکن کاهش یابد یا قیمت اسمی نیز فرایند کاهشی در پیش بگیرد.در واقع زمانی که عدد حاصل از محاسبه نسبت میانگین قیمت ومتوسط اجاره بهای واحدهای مسکونی از سقف متعارف بالاتر می رود این پیغام به بازار مسکن مخابره می گردد که قیمت مسکن دارای حباب است یا به عبارت دیگر بازار مسکن در شرایط حباب قیمتی واقع شده است.

مطابق با داده های رسمی مربوط به تحولات قیمت و اجاره بهای واحدهای مسکونی شهر تهران همه شواهد نشان می دهد فاصله قیمت و اجاره بهای مسکن یا شکاف بین P به R به شکل بی سابقه ای افزایش یافته است که برای رسیدن به شرایط متعارف و معمول یا باید سرعت رشد قیمت مسکن به میزان قابل توجه کاهش یابد یا قیمت مسکن کاهش یابد که عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت به متوسط اجاره بهای مسکن به دامنه متعارف بازگردد.اما شرایط 31 استان کشور به لحاظ نسبت بین میانگین قیمت مسکن و متوسط اجاره بهای واحدهای مسکونی نیز از قرار دریافت عدد حاصل از این نسبت در سقف دامنه متعارف حکایت دارد. تست حباب سنج برای بازار کشوری مسکن نشان می دهد نسبت P به R در 31 استان کشور در پاییز امسال برابر با عدد 2/ 24 بوده است. به این معنا که اگر بخواهیم شرایط کشوری بازار مسکن براساس میانگین قیمت و متوسط اجاره بهای واحدهای مسکونی را مورد آنالیز قرار دهیم به این نتیجه می رسیم که اگر چه عدد حاصل از این نسبت یعنی عدد 2/ 24 در داخل دامنه متعارف قیمتی نهاده شده است و بازار مسکن کشوری به لحاظ سطح قیمت ها حباب ندارد اما قیمت مسکن در 31 استان کشور نیز به ایستگاه سرانجامی رشد رسیده است.یعنی قرار دریافت عدد حاصل از نسبت P به R در سقف دامنه متعارف این پیغام را به بازار کشوری مسکن مخابره می نماید که بازار کشوری مسکن به طور میانگین به لحاظ سطح قیمت مسکن ظرفیت و گنجایشی از بابت افزایش محسوس قیمت ها در سال آینده ندارد. چرا که هم اکنون شکاف بین قیمت واجاره بهای مسکن در سقف دامنه متعارف نهاده شده است.بنابراین برای بازار کشوری مسکن به لحاظ تحولات قیمتی این انتظار وجود دارد که در سال 99 سرعت رشد قیمت واحدهای مسکونی به طور محسوسی کاهش یابد؛ شیب رشد قیمت کم گردد و حتی در مراحل بعدی این انتظار وجود دارد که در جهت احیای نسبت متعادل قیمت و اجاره بهای مسکن در کشور، میانگین قیمت واقعی و اسمی نیز کاهش یابد.

هم اکنون و براساس داده های مرکز آمار ایران مربوط به بازه زمانی سه ماه سوم امسال، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور 4 میلیون و186 هزار تومان است. این در حالی است که میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی بدون دریافت پول پیش نیز در کشور 14 هزار و 400 تومان گزارش شده است.رصد تحولات بازار کشوری مسکن نشان می دهد در هفت استان، عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت مسکن و متوسط سطح اجاره بها بالاتر از دامنه متعارف نهاده شده است. از آنجا که این عدد به نوعی حباب سنج بازار مسکن محسوب می گردد این 7 استان هم اکنون در راس فهرستی قرار دارند که انتظار می رود قیمت مسکن در آنها در سال بعد زودتر از سایر استان ها به عصر ثبات قیمتی وارد گردد. چرا که در این استان ها دیگر هیچ ظرفیتی از بابت رشد محسوس قیمت ها وجود ندارد و قیمت به ایستگاه سرانجامی رسیده است.

در راس این استان ها، استان اصفهان واقع شده است. عدد حاصل از محاسبه نسبت P به R در این استان براساس داده های رسمی هم اکنون 34 است که در فاصله قابل توجهی با سقف دامنه متعارف نسبت میانگین قیمت به متوسط اجاره بهای مسکن واقع شده است. بعد از استان اصفهان، استان های تهران، مرکزی، قم، فارس، آذربایجان شرقی و اردبیل قرار دارند که در این استان ها نیز شکاف بین میانگین قیمت مسکن واجاره بها به شکل کم سابقه ای افزایش یافته است. انتظار می رود در سال بعد این استان ها زودتر از سایر استان ها وارد فاز ثبات قیمتی شوند. زمانی که نرخ رشد اجاره بها با نرخ رشد قیمت مسکن در این هفت استان مورد آنالیز قرار می گیرد تعیین می گردد که میزان رشد اجاره بهای مسکن در این استان ها در پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته (تورم نقطه ای اجاره بها) کمتر از نصف نرخ رشد قیمت مسکن در همین بازه زمانی بوده است. میانگین قیمت مسکن در پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته در این هفت استان به طور متوسط بیش از 80 درصد افزایش یافته است، این در حالی است که اجاره بهای مسکن در این بازه زمانی به طور متوسط حدود 30 درصد در این استان ها رشد نموده است.

با این حال فاصله بین قیمت واجاره بهای مسکن در هشت استان کشور حول و حوش عدد 15 واقع شده است. این موضوع نشان می دهد نسبت بین قیمت واجاره بهای مسکن در این استان ها در ابتدای دامنه متعارف نهاده شده است. استان های بوشهر، خراسان جنوبی، خوزستان، سیستان و بلوچستان، قزوین، کرمان، گلستان و لرستان استان هایی هستند که عدد حاصل از محاسبه نسبت P به R در آنها حول و حوش عدد 15 (کف فاصله متعارف قیمت واجاره بها) واقع شده است.این موضوع نشان می دهد بازار مسکن در این استان ها به هیچ وجه حباب قیمتی ندارد و فاصله بین میانگین قیمت و متوسط سطح اجاره بها در آنها نه تنها در دامنه متعارف نهاده شده بلکه در پایین ترین نسبت واقع دراین دامنه نیز واقع شده است.

هر چند این موضوع اصلا به این معنا نیست که در سال آینده این استان ها با افزایش محسوس قیمت روبرو خواهند شد. در واقع انتظاری از بابت رشد محسوس قیمت مسکن در این استان ها وجود ندارد و انتظار می رود این استان ها نیز دست کم با فاصله زمانی اندک نسبت به هفت استانی که در راس فهرست مورد انتظار برای رسیدن به ثبات قیمت مسکن قرار دارند، وارد فاز ثبات قیمتی شوند. بنابراین انتظاری از بابت رشد قیمت مسکن در این هشت استان با شیب تند متصور نیست و پیش بینی نمی گردد.

قرار دریافت نسبت P به R مسکن در این استان ها در ابتدای دامنه متعارف، نشان دهنده تناسب معنادار بین میزان رشد قیمت مسکن و رشد اجاره بها در این استان ها است.به این معنا که این نسبت نشان می دهد قیمت مسکن و اجاره بها در این استان ها به صورت نسبی به طور متناسب با یکدیگر رشد نموده اند. آنالیز تحولات سالانه قیمت و اجاره بهای مسکن در این استان ها نشان می دهد در این 8 استان در حالی که در فاصله پاییز سال گذشته تا پاییز امسال میانگین قیمت مسکن با افزایش 70 درصدی همراه شده است نرخ رشد نقطه ای اجاره بهای مسکن در همین بازه زمانی(پاییز 98 به پاییز 97) نیز معادل 35 درصد بوده است.در این میان 8 استان دیگر کشور نیز در میانه دامنه متعارف نسبت P به R مسکن نهاده شده اند. نسبت P به R مسکن در این استان ها شامل استان های خراسان رضوی، یزد، ایلام، زنجان، سمنان، کردستان، گیلان و مازندران نیز عددی بین 20 تا 21 است. این موضوع نشان می دهد در این استان ها فاصله بین میانگین قیمت مسکن با متوسط اجاره بها در یک دامنه متعارف واقع شده است.

حباب سنجی بازار کشوری مسکن با استفاده از محاسبه عدد حاصل از نسبت P به R مسکن نشان می دهد دست کم 7 استان کشور(اصفهان، تهران، مرکزی، قم، فارس، آذربایجان شرقی و اردبیل) به عصر ثبات قیمتی نزدیک شده اند و انتظار می رود در سال آینده وارد این عصر شوند. البته این موضوع به این معنا نیست که رسیدن به دوره ثبات قیمتی برای سایر استان های کشور پیش بینی نمی گردد. بلکه پیش بینی ها حاکی از وجود این انتظار است که در سال آینده ابتدا تهران و 6 استان دیگر گفته شده که اتفاقا عمده مراکز این استان ها در ردیف کلان شهرهای کشور قرار دارند وارد فاز ثبات قیمتی شده و سپس سایر استان ها به این دوره ورود نمایند. انتظار غالب برای تحولات قیمتی مسکن در این استان ها آن است که رشد قیمت مسکن در این استان ها کمتر از میزان رشد قیمت مسکن در سال 98 باشد. در سناریوهای خوش بینانه نیز انتظار می رود فرایند رشد قیمت واقعی مسکن در این استان ها متوقف گردد، قیمت مسکن وارد فاز ثبات گردد یا حتی در بعضی از استان ها کاهش قیمت اسمی نیز اتفاق بیفتد.با این حال گزینه غالب،کاهش قیمت واقعی مسکن در این استان ها به معنای رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی است.اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می دهد پاییز امسال میانگین اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در کشور در مقایسه با پاییز سال گذشته 32 درصد افزایش یافته است.

در این میان بیشترین میزان افزایش میانگین اجاره بهای مسکن مربوط به سه استان چهارمحال و بختیاری، قم وکرمانشاه بوده است. در این استان ها میانگین اجاره بهای مسکن در بازه زمانی یکساله منتهی به سرانجام پاییز امسال به ترتیب 3/ 43 درصد، 5/ 40درصد و 5/ 38 درصد افزایش یافت.در استان تهران نیز میانگین اجاره بهای هر مترمربع مسکن در پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال 97 معادل 6/ 30 درصد افزایش یافت.این میزان افزایش کمتر از میانگین افزایش اجاره بهای مسکن در استان های کشور در بازه زمانی یاد شده است. نکته قابل توجه آن است که این میزان رشد اجاره بهای مسکن کمترین میزان نرخ رشد اجاره بها درمیان 31 استان کشور بوده است. در واقع کمترین میزان نرخ رشد اجاره بها در 31 استان کشور در پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته مربوط به استان تهران بوده است.

بعد از استان تهران کمترین میزان نرخ رشد اجاره بها در بازه زمانی اعلام شده مربوط به استان های فارس و قزوین بوده است.در هر کدام از این دو استان میانگین اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در پاییز 98 در مقایسه با پاییز 97 معادل 31 درصد رشد نموده است.

اطلاعات منتشر شده نشان می دهد در پاییز امسال متوسط مساحت واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار اجاره مسکن کشور برابر با 96 مترمربع بوده است؛ این میزان در استان تهران برابر با 80 مترمربع گزارش شده است.همچنین میانگین عمر واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار اجاره مسکن پاییز 98 در کشور 12 سال بوده است که این میزان نیز در بازار اجاره مسکن استان تهران برابر با همین عدد یعنی عمربنای 12 ساله گزارش شده است. در پاییز امسال همچنین مجموعا 57 هزار و10 فقره معامله اجاره مسکن در کل کشور به ثبت رسیده است. هر چند تعداد کل قراردادهای کشوری اجاره مسکن به طور قطع از این میزان بیشتر است و از آنجا که بخشی از قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری مسکن ثبت نمی گردد یا قرارداد به صورت دستی و غیررسمی بین موجر و مستاجر تمدید می گردد همه معاملات اجاره مسکن، در این آمار لحاظ نشده است.